¿Una terraza, parqueadero o área BBQ es un bien común o exclusivo?

¿Por qué se producen estos conflictos?

En edificios, condominios y conjuntos residenciales es frecuente que una terraza, un parqueadero, una bodega o un área recreativa sea utilizada durante años por una sola persona.

Ese uso prolongado puede generar la impresión de que el espacio pertenece exclusivamente a quien lo ocupa. Sin embargo, la utilización habitual, una autorización verbal, la entrega de llaves o la colocación de un cerramiento no siempre modifican su naturaleza jurídica.

Para determinar si un espacio es común o exclusivo deben revisarse los documentos que constituyen y regulan el régimen de propiedad horizontal.

¿Qué documentos deben revisarse?

Antes de emitir una conclusión, es recomendable obtener:

1. La escritura o título de propiedad de la unidad.
2. La declaratoria de propiedad horizontal.
3. Los planos aprobados del inmueble.
4. El cuadro o tabla de alícuotas.
5. El reglamento interno.
6. Las actas de asamblea relacionadas con el espacio.
7. Los certificados o antecedentes registrales disponibles.
8. Las autorizaciones de construcción o modificación, cuando existan.

La respuesta no debe basarse únicamente en lo manifestado por el propietario, administrador, vendedor, constructor o residente.

¿Qué es un bien exclusivo?

Un bien exclusivo forma parte de una unidad individual y pertenece a su titular conforme al título de propiedad, la declaratoria, los planos y los demás documentos habilitantes.

El propietario puede utilizarlo dentro de los límites establecidos por la legislación aplicable, el régimen de propiedad horizontal, el reglamento interno y los derechos de los demás copropietarios.

Que un espacio se encuentre junto a un departamento o solamente pueda ser utilizado desde este no significa automáticamente que forme parte de la propiedad exclusiva.

¿Qué es un bien común?

Los bienes comunes están destinados al funcionamiento, seguridad, conservación, acceso o aprovechamiento conjunto del inmueble.

Su utilización debe respetar los derechos de los copropietarios y las decisiones adoptadas válidamente por los órganos del condominio.

Un copropietario no debería apropiarse, cerrar, construir o cambiar el destino de un bien común basándose únicamente en una autorización verbal o en la tolerancia de los demás residentes.

¿Uso exclusivo significa propiedad exclusiva?

No necesariamente.

Un espacio puede continuar siendo un bien común, aunque su utilización haya sido asignada exclusivamente a una unidad o copropietario.

Por ello, es importante diferenciar entre:

• Propiedad exclusiva del espacio.
• Bien común con uso exclusivo asignado.
• Bien común de utilización general.
• Ocupación tolerada sin autorización formal.
• Apropiación o modificación no autorizada.

Esta diferencia puede afectar la posibilidad de vender, arrendar, modificar, cerrar o impedir el acceso al espacio.

Caso práctico: terraza de acceso restringido

Supongamos que una terraza solamente puede utilizarse desde un departamento y que su propietario la ha ocupado durante varios años.

Para determinar su situación jurídica deben responderse las siguientes preguntas:

• ¿La terraza consta en el título de propiedad del departamento?
• ¿Aparece como área exclusiva en la declaratoria?
• ¿Está representada como bien privado o común en los planos?
• ¿Su superficie forma parte de la alícuota?
• ¿Cumple una función estructural o de cubierta?
• ¿Existe una asignación formal de uso exclusivo?
• ¿La asamblea autorizó alguna modificación?
• ¿Se realizaron obras, cerramientos o ampliaciones?

El acceso restringido es un elemento relevante, pero no constituye por sí solo una prueba suficiente de propiedad exclusiva.

¿Qué debe verificarse en parqueaderos y bodegas?

En el caso de parqueaderos y bodegas se debe establecer si:

• Constituyen unidades independientes.
• Son anexos inseparables de un departamento.
• Forman parte de una unidad exclusiva.
• Son bienes comunes asignados para utilización exclusiva.
• Su uso fue distribuido mediante el reglamento o una resolución.
• Existen diferencias entre los planos, la escritura y la ocupación real.
• Pueden transferirse independientemente.
• Se encuentran vinculados jurídicamente a otra unidad.

También debe comprobarse si la numeración física coincide con la documentación aprobada.

Áreas BBQ y espacios recreativos

Las áreas BBQ, salones comunales, piscinas, jardines y otros espacios recreativos suelen estar destinados al aprovechamiento colectivo.

La administración puede establecer reglas relacionadas con:

• Horarios.
• Reservas.
• Aforo.
• Limpieza.
• Responsabilidad por daños.
• Ruido y convivencia.
• Valores relacionados con su utilización.
• Condiciones de entrega.

Estas reglas deben encontrarse respaldadas en la normativa interna y aplicarse de manera razonable. No deberían convertirse en mecanismos arbitrarios para excluir permanentemente a determinados copropietarios.

Modificaciones y cerramientos

Antes de construir, ampliar, cerrar o cambiar el destino de un espacio deben revisarse:

1. Su naturaleza común o exclusiva.
2. Las limitaciones previstas en la escritura.
3. El reglamento interno.
4. La aprobación que corresponda a los copropietarios.
5. Los planos y permisos municipales.
6. La posible afectación a la estructura.
7. La seguridad del inmueble.
8. Los derechos de otras unidades.

Una autorización informal de la administración no siempre resulta suficiente para ejecutar modificaciones permanentes.

Señales de alerta

Es recomendable solicitar una revisión jurídica cuando:

• Los planos y la escritura presentan información diferente.
• Un propietario cerró unilateralmente un área.
• Existe una construcción no autorizada.
• Se pretende vender o adjudicar un espacio común.
• Se cobra por utilizar un área sin respaldo reglamentario.
• El constructor ofreció un espacio que no consta en los documentos.
• Existen daños estructurales o afectaciones a otras unidades.
• Se impide permanentemente el acceso de los copropietarios.
• La asamblea pretende cambiar el destino del espacio.
• No existe claridad sobre quién debe asumir su mantenimiento.

Checklist para analizar el espacio

Antes de tomar una decisión:

• Identifique físicamente el espacio.
• Revise el título de propiedad.
• Compare la declaratoria y los planos.
• Examine la tabla de alícuotas.
• Determine quién tiene acceso y con qué fundamento.
• Compruebe si existe una asignación de uso exclusivo.
• Revise el reglamento interno.
• Consulte las actas de asamblea.
• Verifique las autorizaciones de modificaciones.
• Identifique posibles afectaciones estructurales.
• Evite ejecutar obras mientras exista controversia.
• Solicite asesoría antes de comprar, cerrar o modificar el espacio.

Conclusión

La naturaleza jurídica de una terraza, parqueadero, bodega o área BBQ no puede establecerse solamente por su ubicación, apariencia o por quién la utiliza.

La conclusión debe surgir de la revisión conjunta del título de propiedad, la declaratoria de propiedad horizontal, los planos, la tabla de alícuotas, el reglamento interno y las decisiones válidamente adoptadas.

Cada inmueble tiene documentos y antecedentes particulares. Por ello, este recurso proporciona información general y no sustituye el análisis jurídico individual del caso.